ＭＡＮＯＲ下水逆流裁判 再審

マナーの下水逆流裁判がやり直し。区の裁判所では販売会社のビテスコが勝ったが、市の裁判所が再審を命令。

これは、ビテスコが不利になって行きそうな展開だと思いますが、どうなるでしょう。負けると、その他のケースでも訴えられるのでしょうか。
このケースの他、数件同じような下水逆流問題がかつて新聞に載っていましたが、表面化しなかっただけで、少なからず同様のことが起こっていると聞いたことはあります。本当かどうかはわかりませんが。

先のブログで指摘した地盤沈下問題、自殺もあり、えらくケチが多いマンションのように感じますが、オーナーさん達の希望売却価格は購入価格の倍ぐらいのものもあり、かなり割高な感じが。
売りオファーは非常に多いようです。

ベトナムの景気

株、不動産バブルがはじけて、明らかにベトナムの景気は減速した感じ。

高級レストランやバーの客入りは悪いようです。ベトナム人の海外旅行も激減したみたいです。

こうなると、薄利多売的な商売がうまくいくかもしれませんね。高級品や非日常的な商品はしばらく難しそうな気がします。

ただ、これまでと違って、時代の流れは速いので、回復基調になるのも意外と早かったりするかもしれません。もちろん、インフラや外資誘致、法整備が順調に進み、金融コントロールを間違えないということが前提です。

小中規模オフィス

6 NTMK HCMC
Description:- 16 - level building with retail space - Total net leasable 423sqm (1-9F), 418sq.m (10-13F)- Floor to ceiling height: 2.7 m- Parking: 35 - 45 car parking bays in the basement - Business Hours 8 am to 6 pm (Mon – Fri); 8 am -1 pm (Sat)- Emergency power: 100% back up power- Air conditioning: Centralized system- Lifts: 3 Schindler lifts (1,000 kg; 15 people) – Speed 1.75 m/s- Security: 24 hr with digital camera CCTV- Telecommunication: IDD telephones, ADSL internet and cable TV
Grade: A

さて、このオフィスは１フロアーが４００ｍ２ちょっと。いわゆる小中規模事務所です。場所はグエンティミンカイ通り。伊藤忠商事駐在事務所の近く。
今ホーチミンではこのレベルの事務所が雨後のたけのこのように建設されております。
半径５００ｍ以内に数十棟建設中という地域もあるぐらいで、いったいどこの誰が入居するのか疑問に思う人も少なくないはず。
こんなオフィスを平米４０ドルぐらいで貸そうとしているのだから、はっきりいってかなりずうずうしい。上記のビルなら、２～３年で回収できそう。
しかし、これだけの家賃を払って成り立つ上流産業がそれほど多いのでしょうか。
そんな家賃を払える力があれば、建物区分自体を買えそうですね。

中規模以下のオフィスは、平米１０ドル程度が適正では、と感じるのですがどうでしょう。
ちなみに、一軒家をオフィスとして使った場合、平米５ドルちょっと程度が普通です。（管理が面倒ではありますが）
８年ほど前、サイゴントレードセンターオフィス（パノラマ３３がある一番高いビル）も、平米９ドルぐらい～で貸していました。
借りる前に、買う前に、冷静に収益還元を考え、市場の流れをみないと怖いですね。

スクープ！②MANORの現場写真（6月15日撮影）

一目瞭然、ということで現場写真（6月15日撮影）。

地震後の現場のように見えますが、ホーチミンで最近地震はありません。

半年前はこのようになってはいなかったと記憶しています。

考えられる理由は部分的な地盤沈下でしょうか。

ワイヤーを外壁に引っ掛け、倒壊するのを防いでいるようですが、この状態で誰でも近くによることができるので、付近は危険な状態です。立ち入り禁止にせず、放置されているのが不思議でなりません。

階段とフロアにひび割れの隙間ができてしまっていますが、20ｃｍ以上です。少なくとも10ｃｍは沈下したと予想されますが、どうでしょう。

また、以前からこの周辺は雨が降ると他の場所より水没が激しく、水はけが悪い場所でした。

最後の写真右上に写っているのが現在建設が止まってしまったフェーズ２ですね。

不動産株を買う場合も、このようなインフォメーションは要チェック。

地震の怖さを知っていれば、買ったり住んだりすることを躊躇するのでは。このような物件の価格査定は微妙ですね。

まあ、そう簡単に建物自体は倒れないと思いますが、事故が起きる前に、きちんとした地質調査や補修が必要でしょう。

スクープ！① 価格下落の予兆？

今日、とある高級マンションを実地検分に行ったのですが、なんと地盤沈下をおこし、敷地を囲む塀や階段が倒れかけ。横の地面にもヒビが入っていました。（写真撮りました）
人の住んでいる建物（フェーズ１）自体が傾いているか否かはわかりません。
ちなみに、そこは築３年ぐらい？かな。

隣接する敷地にフェーズ２が建設しかけなのですが、この３ヶ月以上途中停止している模様。
単に建設費の値上げで工事を見合わせているかと思いきや、この地盤沈下問題と関係があるのではないかと思われます。
現場の作業員にきいたところ、建設許可待ちで止まっていると話していました。が、２階部分まで作っておきながら何の許可を待っているのかわかりません。
このマンションのフェーズ２がこのまま建設を続けるかどうかよく確認する必要があります。

また、現在住んでいる人、購入を考えている人は、室内でビー球や水槽を使って、水平検査をしたほうがいいでしょう。
ただ、将来的に傾いてしまう可能性があること、地震が起こった場合危険度が高い地盤である可能性が高いこと、覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
もちろん、こういったことは価格に反映されていくでしょう。価格下落の予兆ですね。

外資にプロジェクト売却

資金不足に陥った国内投資家がプロジェクトを外国の投資家への売却を検討するケースが出始めている。デザインの認可やライセンスの取得などのために数年を費やしたが、プロジェクトを完成させるに足る資金を準備できない投資家が多数出てきている。このような投資家の多くがその「子供」を育てることのできる者へのバトンタッチをし始めている。ABLand Real Estate Investment　社のVo Dinh Quoc社長によれば、多くの開発業者から外国人投資家を探す事を依頼されているとのことだ。ホーチミン市のある開発業者は、総建設費の20％しか準備できないため、海外のパートナーを探しているとのこと。またいくつかのディベロッパーはプロジェクト全てを海外投資家に売却したとのことだ。シンガポール系のKeppel Land Real Estate 社の代表は、プロジェクトの外国人への売却は現実的な選択の一つであるとみなしている。また外国人投資家の方もベトナム不動産市場に大変興味を持っており、長期投資についても資金的に問題は無ことに注目している。さらに、彼らはベトナムでの複雑な手続に明るくないので、既にライセンスを取得済みで、公的機関からの認可が出ている案件を引き継ぐことを好む点も指摘した。[6月11日 Thanh Nien Online]

確かに、海外の安い金利を利用してプロジェクトを進めたほうがいいかもしれませんね。
しかし、高値でつかまぬように気をつけたほうがいいでしょう。国民性というか、なんというか、損はしたくない、高く売らないと気がすまないという姿勢が非常に強い人たちですから。
ただ、弱り目になると投げやりになることも多いので、買い叩けるチャンスは意外と多いかも。
といっても、経済状況からして需要のありそうもないビルも次々と建設されているので、不動産の底はまだ先のような気がしますね。

ベトナム不動産を仕切る、ベトナム役人

ホーチミン市不動産管理局がドンコイ通りにあるのをご存知でしょうか？
投資案件調査の為、そこの役人、投資計画省の役人、ベトナム企業の社長（国会議員）とミーティング。
実はこのプロジェクト、長期的に見てどうにもうまくいきそうにない。こちらは、単にスタッフが同行参加し、情報収集。もちろん、投資主は儲からないでしょうがブローカーと権利売り出資者は儲かるのは言うまでもないですね。

高級官僚が株や不動産で大損したという話を私は知らない。それは当然。ルールは彼らが作っているのだから。もちろん情報も早い、というか認可は彼らが出しているのだから、誰よりも早い。
ベトナムの場合、当たり前ですが役人用の規制などは皆無に等しく、楽して儲けれるのは役人および関係ファミリーのみ？かな。一般市民は最後のおこぼれの取り合いといったところ、残念ながら。まあ、高級官僚になるのも運と努力は必要ですが。

しかし、彼らは不動産情報を実によく熟知している。守秘義務があるので具体的には書けないことが残念ですが。こんな人たちと売買して勝てるわけはありませんね、普通。
いろんな人がいるので、付き合い方は慎重に！（いい人もいますよ、たくさん）

ベトナム株 不動産銘柄

この7ヶ月あまり、ベトナム株は強烈な下げトレンド。7割、8割下落なんてごろごろある状態。特に不動産建設金融がひどいようです。

それもそのはず、建設資材が高騰し、借り入れ金利も上昇、だが不動産価格は下落。会社として苦しくないはずがありません。

また、不動産会社は通常レバレッジをかけてビジネスを行うはずなので、市場が数十パーセント動くと、その更に何倍も業績に影響するはずです。

いいときは、設計図ひとつと利権を利用すればすごく儲かるのですが、悪いときはその逆。

なので、実体不動産投資より不動産株のほうが乱高下が激しいのでしょう。

さて、ベトナム不動産投資を考える場合、当然不動産株投資も面白い投資材料となります。株のほうが先行してトレンドを作るので、不動産株が落ち始めたら、実体不動産はすぐに売らないとだめでしょう。

大体半年ぐらいはタイムラグがあるはずなので、欲をかかず損切りしてでも売ったほうがいいかも。今はもう遅いでしょうが。

ベトナム不動産株は今も相当な勢いで落ち続けているようですが、ここはいい買い時のような気がします。今年の業績はよくないでしょうが、実質価値より下にありそうなので、面白いかと。

ただ、株はギャンブル的要素が強いので、余ったお金で投資し、儲けたら元本は早めに抜いて長期投資が基本かな。

金塊で預金！

不動産を買うのはちょっと早い？

ベトナムドンはインフレで損する？

ドルはアメリカとともにじわじわと弱る？

株は動きすぎてリスク高い？

ということで、消去法ながら、今ある収入は金で預金するのはいいかもしれない。買って預けて年5.5％の金利がつく。

だいぶ高くなったので、毎月積み立てるようにすれば結構いいかも。そして、不動産や株が停滞していれば、そこでゆっくりシフト。

逆の動きをしやすい金融商品を２つ、プラス堅くて現金化しやすい商品を１つの3点ポジションにして、状況によりそれらの割合を１０％から８０％まで増減させるというのが私のベトナム国内資産運用ポリシーです。

ここからは、金と株の持分を増やし、不動産は増やさないほうがいいとおもうのですが、どうでしょう。

どこまで落ちる？サイゴンパールとマナー

ホーチミンに住んでいる人ならわかると思いますが、グエンフウカン通り（レタントン通り東に延びる道）に、高級マンションのマナー（フェーズ２建設中）とサイゴンパール（建設中）があります。

現在平米2,400ドルぐらいからで結構多く売りに出されています。数週間前、数ヶ月前は2,700～3,500ドル／ｍ２でした。これらは成約価格ではなくて、オーナーが売りたい値段なだけです。実際の成約価格はこれより１割は低いのではないかと予想されますがどうでしょう。

開発業者の販売価格は、私の記憶では1,300～1,800ドル／ｍ２（３年前と１年前）です。建つ２年も前から、個人が買って転売、そしてさらに転売となっていたケースも多く、バブルの投機マンションの典型です。

内外装がいいマンションなので、外国人なら住みたくなる雰囲気で、立地もいいです。

ただ、マナーのほうは、雨季に前面道路が水浸しになり、地盤が不安ではないかと心配する人も少なくないとのこと。

私が思うに、サイゴンは全部地盤が悪く、特に２区と７区は要注意でしょう。阪神大震災レベル（より弱くても）の地震があれば、全部倒壊するはずです。

マナーのフェーズ２はここ数ヶ月建設が止まっているようです。建設費高騰の影響でしょうか。

建ってもいない上記のようなマンションが、今後どのような値段まで落ちるか非常に興味深いです。開発業者の販売価格ぐらいまでは落ちるかもしれませんね。

キャッシュを持って、思いっきり下を指して待っていればそのうちいい買い物ができるかもしれません。ただ、どうせ住む人は多くないので、買うのは完成していろんなことを確認、点検してからのほうがいいですね。

ベトナムとラオスを結ぶ道路が開通へ

ラオスのXieng Khuangs省とベトナムのNge　An省を結ぶ新しい道路 (全長31メートル) が2008年に開通するとのことだ。総投資額220億ドン (約140万ドル) のこの道路が開通することにより、ベトナム・ラオス両国の投資・貿易等による交流の拡大が見込まれる。ラオス政府側の出資比率は60％となっている。[6月6日　VBF]

さて、皆さん、ラオスという国をご存知だろうか？北ベトナムの西内陸に位置し、人口は600万人程度でベトナムの1/10に満たない。フランスから独立したのは1949年、と、意外と最近ですね。

この新しい道路は、規模は小さいですが、周辺経済にとっていいですね。不動産投資も、このようなインフラに力を入れれば国力は上がっていくでしょう。行き過ぎると日本の道路公団みたく税金の無駄遣いにはなりますが、ベトナムは交通インフラが遅れすぎているので、今回のようなプロジェクトは◎！

更にドン安！ ビンタンの中古アパート49ｍ2 46000ドル

昨日、街の両替所でドルをベトナムドンにかえたら、なんと17,700ドン＝1ドルでした。

ドン建て表示の商品や不動産を、ドル資産家が買うにはいい時なのかもしれませんね。

定期預金がばからしくなり、金塊預金へと変わるのでは。信用があって、金塊を扱う銀行は意外と儲かるかもしれませんね。

Listed May 20, 2008
Listing : Home for sale
Property : Apartment
Beds : 1
Price : 46,111 USD
Baths : 1
SqM : 49 m2
Number of levels : 5
Street : Main street
New construction : No
Occupied : Yes
Fee includes : Garbage, Water
Most units feature Air conditioning　Internet Motobike parking Pink book Security Person Security System

Mieu Noi apartment for sale, block A2, South-East direction, 3 balconies, using area: 49 sq.m exclusive of balconies and corridor's area), newly upgraded, nice interior, wooden floor, water heater and air conditioners, ADSL, telephone, cable TV, leave some furniture, near school, market, hospital, district 1,3, and Phu Nhuan district.

さて、上記物件。平米941ドルとなっており、前のブログでのピンクアパートよりだいぶ割安？

中古なので当然ですが。一人暮らしの外国人に貸せば定期預金よりいい可能性があります。

46000ドルを定期７％でまわすと、月268ドルの利子。

感覚的には、ここなら外国人に400ドル以上で賃貸できるかも。

ただ、築年数が経っているので、この価格からのキャピタルゲインは見込めないのは間違いないでしょう。

オフィス価格下落

ホーチミン市ではAクラスオフィスの賃貸価格が高騰している一方、Bクラスオフィスの賃貸価格は変わらないか、場所によっては価格が低下する所も出てきている。現在、Bクラスオフィスの賃貸価格の平均は約45USD／平米で、2007年末に比べ7％の値上がりしてはいるものの、賃貸契約終了時に短期契約 (最長で2年契約) に切り替えたり、賃貸料の値上がりを嫌って契約更新をしないケースが出てきている。[5月30日 PLTPHCM]

売買価格が落ち始めた後、賃貸価格は落ちてくるのは当然の流れでしょう。確かに、賃貸期間も短くしたほうがリスクは少ないはずですね。

中心街には民家のような建物が何千ドルでレンタルされているようですが、その元凶は仮想？の土地値段にあります。建物自体がぼろぼろで２階建てであっても、ビルのようにした場合や土地を売ったときの価格を想定、逆算し、とてつもない賃貸価格になっているようです。現地ビジネスから収益還元で予想すると、とても採算が取れるような賃貸価格に思えないのは私だけではないでしょう。

さて、これからどうなるかというと、中心街のオフィスは、これから２、３年ぐらいは緩やかに落ちそうですね。５、６年ほど前は今の１／３ぐらいの賃貸料だったと記憶しています。会社の数も増えたのでそこまで落ちないと思いますが、どうでしょう。感覚的には半値ぐらいに落ち着くかと思うのですが。

不動産を見る場合、落ちるのが早いのは、田舎の土地（投機）→リゾート物件→投機物件全般→郊外のマンション→中心街の物件→オフィス賃貸→店舗賃貸→居住用賃貸、といった感じでしょう。もちろんホテルの価格も落ちます。

優良物件が叩き売られることも今後起こってくるでしょうから、そのとき現金がなくてはだめですね。キャッシュフローを生み出す資産への投資は怠りなく！

ドン安？

昨日USDをベトナムドンに両替したのですが、びっくり！
銀行の両替所では1ドル＝16,247ドンなのに、場外（町の貴金属屋等での両替、ベトナム人が一般的に使う）では、1ドル＝16,800ドンでした。
その差は553ドン！、３．４％もドン安にぶれているのです。
ドンの先行きに不安を感じて、ドルを買い込むベトナム人が増えたのでしょう。ちょうど7年ぐらい前までのベトナムと似た状況（よりひどいけど）。そのときも、銀行での両替レートと場外でのレートは0.5～0.7％ぐらい差がありました。
こうなると、ベトナムドンは高い金利だといってもあてに出来ない！と疑う人も多くなります。

ということで、前回の投稿で、ドン金利を元に投資パフォーマンス判断を若干しましたが、USDの場合を加筆しなければいけません。
今、USDの定期預金は７％／年です（現在最高は、アンビン銀行で７．６％）。月あたり0.583％の単利利子となります。
11万ドルだと641ドル／月の金利が入りますね。
買ってから貸す場合、空室率を年間一ヶ月とすると、1年の稼働率は91.7％。
641ドル÷91.7％＝699ドルと、70ドルぐらいを管理費用等、修繕積立を50ドルとし、合計819ドル。で貸せれば銀行預金と同じ運用。この価格ではちょっと貸せそうにありません。

同様の計算で、80,000ドルだった場合は、630ドルで貸せれば銀行預金と同じになります。これなら、探せば借りる外国人はいるかもしれません（ベトナム人は借りないでしょう）。

すると、、、投資という観点からすると、買値は高くても70,000まででしょうか。まあ、デベロッパーコストが500ドル／ｍ２だと仮定すると（2年ほど前から開発開始）、コストは33,500ドル（500ドル×６７ｍ２）。70,000ドルでも50％以上の利益率で売ることになり、開発業者は大儲けですね。

ちなみに、最高金利のアンビン銀行の株価（OTC市場）は額面割れしており、一番安いです。金利が高い銀行ほど危険度が高い、人気が無いというのはどこの国でも同じなのでしょう。

アンビン銀行URL：http://www.abbank.vn/
金利一覧：http://chungkhoan-vietnam.com/vn/laisuatnganhang.php