ＭＡＮＯＲ下水逆流裁判 再審

マナーの下水逆流裁判がやり直し。区の裁判所では販売会社のビテスコが勝ったが、市の裁判所が再審を命令。

これは、ビテスコが不利になって行きそうな展開だと思いますが、どうなるでしょう。負けると、その他のケースでも訴えられるのでしょうか。
このケースの他、数件同じような下水逆流問題がかつて新聞に載っていましたが、表面化しなかっただけで、少なからず同様のことが起こっていると聞いたことはあります。本当かどうかはわかりませんが。

先のブログで指摘した地盤沈下問題、自殺もあり、えらくケチが多いマンションのように感じますが、オーナーさん達の希望売却価格は購入価格の倍ぐらいのものもあり、かなり割高な感じが。
売りオファーは非常に多いようです。

ベトナムの景気

株、不動産バブルがはじけて、明らかにベトナムの景気は減速した感じ。

高級レストランやバーの客入りは悪いようです。ベトナム人の海外旅行も激減したみたいです。

こうなると、薄利多売的な商売がうまくいくかもしれませんね。高級品や非日常的な商品はしばらく難しそうな気がします。

ただ、これまでと違って、時代の流れは速いので、回復基調になるのも意外と早かったりするかもしれません。もちろん、インフラや外資誘致、法整備が順調に進み、金融コントロールを間違えないということが前提です。

小中規模オフィス

6 NTMK HCMC
Description:- 16 - level building with retail space - Total net leasable 423sqm (1-9F), 418sq.m (10-13F)- Floor to ceiling height: 2.7 m- Parking: 35 - 45 car parking bays in the basement - Business Hours 8 am to 6 pm (Mon – Fri); 8 am -1 pm (Sat)- Emergency power: 100% back up power- Air conditioning: Centralized system- Lifts: 3 Schindler lifts (1,000 kg; 15 people) – Speed 1.75 m/s- Security: 24 hr with digital camera CCTV- Telecommunication: IDD telephones, ADSL internet and cable TV
Grade: A

さて、このオフィスは１フロアーが４００ｍ２ちょっと。いわゆる小中規模事務所です。場所はグエンティミンカイ通り。伊藤忠商事駐在事務所の近く。
今ホーチミンではこのレベルの事務所が雨後のたけのこのように建設されております。
半径５００ｍ以内に数十棟建設中という地域もあるぐらいで、いったいどこの誰が入居するのか疑問に思う人も少なくないはず。
こんなオフィスを平米４０ドルぐらいで貸そうとしているのだから、はっきりいってかなりずうずうしい。上記のビルなら、２～３年で回収できそう。
しかし、これだけの家賃を払って成り立つ上流産業がそれほど多いのでしょうか。
そんな家賃を払える力があれば、建物区分自体を買えそうですね。

中規模以下のオフィスは、平米１０ドル程度が適正では、と感じるのですがどうでしょう。
ちなみに、一軒家をオフィスとして使った場合、平米５ドルちょっと程度が普通です。（管理が面倒ではありますが）
８年ほど前、サイゴントレードセンターオフィス（パノラマ３３がある一番高いビル）も、平米９ドルぐらい～で貸していました。
借りる前に、買う前に、冷静に収益還元を考え、市場の流れをみないと怖いですね。

スクープ！②MANORの現場写真（6月15日撮影）

一目瞭然、ということで現場写真（6月15日撮影）。

地震後の現場のように見えますが、ホーチミンで最近地震はありません。

半年前はこのようになってはいなかったと記憶しています。

考えられる理由は部分的な地盤沈下でしょうか。

ワイヤーを外壁に引っ掛け、倒壊するのを防いでいるようですが、この状態で誰でも近くによることができるので、付近は危険な状態です。立ち入り禁止にせず、放置されているのが不思議でなりません。

階段とフロアにひび割れの隙間ができてしまっていますが、20ｃｍ以上です。少なくとも10ｃｍは沈下したと予想されますが、どうでしょう。

また、以前からこの周辺は雨が降ると他の場所より水没が激しく、水はけが悪い場所でした。

最後の写真右上に写っているのが現在建設が止まってしまったフェーズ２ですね。

不動産株を買う場合も、このようなインフォメーションは要チェック。

地震の怖さを知っていれば、買ったり住んだりすることを躊躇するのでは。このような物件の価格査定は微妙ですね。

まあ、そう簡単に建物自体は倒れないと思いますが、事故が起きる前に、きちんとした地質調査や補修が必要でしょう。

スクープ！① 価格下落の予兆？

今日、とある高級マンションを実地検分に行ったのですが、なんと地盤沈下をおこし、敷地を囲む塀や階段が倒れかけ。横の地面にもヒビが入っていました。（写真撮りました）
人の住んでいる建物（フェーズ１）自体が傾いているか否かはわかりません。
ちなみに、そこは築３年ぐらい？かな。

隣接する敷地にフェーズ２が建設しかけなのですが、この３ヶ月以上途中停止している模様。
単に建設費の値上げで工事を見合わせているかと思いきや、この地盤沈下問題と関係があるのではないかと思われます。
現場の作業員にきいたところ、建設許可待ちで止まっていると話していました。が、２階部分まで作っておきながら何の許可を待っているのかわかりません。
このマンションのフェーズ２がこのまま建設を続けるかどうかよく確認する必要があります。

また、現在住んでいる人、購入を考えている人は、室内でビー球や水槽を使って、水平検査をしたほうがいいでしょう。
ただ、将来的に傾いてしまう可能性があること、地震が起こった場合危険度が高い地盤である可能性が高いこと、覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
もちろん、こういったことは価格に反映されていくでしょう。価格下落の予兆ですね。

外資にプロジェクト売却

資金不足に陥った国内投資家がプロジェクトを外国の投資家への売却を検討するケースが出始めている。デザインの認可やライセンスの取得などのために数年を費やしたが、プロジェクトを完成させるに足る資金を準備できない投資家が多数出てきている。このような投資家の多くがその「子供」を育てることのできる者へのバトンタッチをし始めている。ABLand Real Estate Investment　社のVo Dinh Quoc社長によれば、多くの開発業者から外国人投資家を探す事を依頼されているとのことだ。ホーチミン市のある開発業者は、総建設費の20％しか準備できないため、海外のパートナーを探しているとのこと。またいくつかのディベロッパーはプロジェクト全てを海外投資家に売却したとのことだ。シンガポール系のKeppel Land Real Estate 社の代表は、プロジェクトの外国人への売却は現実的な選択の一つであるとみなしている。また外国人投資家の方もベトナム不動産市場に大変興味を持っており、長期投資についても資金的に問題は無ことに注目している。さらに、彼らはベトナムでの複雑な手続に明るくないので、既にライセンスを取得済みで、公的機関からの認可が出ている案件を引き継ぐことを好む点も指摘した。[6月11日 Thanh Nien Online]

確かに、海外の安い金利を利用してプロジェクトを進めたほうがいいかもしれませんね。
しかし、高値でつかまぬように気をつけたほうがいいでしょう。国民性というか、なんというか、損はしたくない、高く売らないと気がすまないという姿勢が非常に強い人たちですから。
ただ、弱り目になると投げやりになることも多いので、買い叩けるチャンスは意外と多いかも。
といっても、経済状況からして需要のありそうもないビルも次々と建設されているので、不動産の底はまだ先のような気がしますね。

ベトナム不動産を仕切る、ベトナム役人

ホーチミン市不動産管理局がドンコイ通りにあるのをご存知でしょうか？
投資案件調査の為、そこの役人、投資計画省の役人、ベトナム企業の社長（国会議員）とミーティング。
実はこのプロジェクト、長期的に見てどうにもうまくいきそうにない。こちらは、単にスタッフが同行参加し、情報収集。もちろん、投資主は儲からないでしょうがブローカーと権利売り出資者は儲かるのは言うまでもないですね。

高級官僚が株や不動産で大損したという話を私は知らない。それは当然。ルールは彼らが作っているのだから。もちろん情報も早い、というか認可は彼らが出しているのだから、誰よりも早い。
ベトナムの場合、当たり前ですが役人用の規制などは皆無に等しく、楽して儲けれるのは役人および関係ファミリーのみ？かな。一般市民は最後のおこぼれの取り合いといったところ、残念ながら。まあ、高級官僚になるのも運と努力は必要ですが。

しかし、彼らは不動産情報を実によく熟知している。守秘義務があるので具体的には書けないことが残念ですが。こんな人たちと売買して勝てるわけはありませんね、普通。
いろんな人がいるので、付き合い方は慎重に！（いい人もいますよ、たくさん）